بسم الله الرحمن الرحيم
أسس التقييم في السوق العقارى
Dr. Sajid Sharif
Atiyaسجاد الشمري
خواص السوق :-
يتميز بالخواص التالية :-
1- قابلية المنتجات
للتبادل .
2- وجود العدد الكافي
من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .
3- التدخل القليل جداً من الحكومات .
4- سهولة التوفير للمنتج و سهولة النقل .
مثالية السوق :-
هو سوق كفوء فى أعلى درجات الكفاءة.
اما السوق العقارى غير الكفوء فخواصه كمايلي
:-
·
منتج مميز أي لا
يمكن تبادله ( كل
عقار له مميزات خاصة ) .
·
العدد الاكبر من
البائعين و المشترين لايتوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق
و العوامل التى تؤثر
على سعر العقارات .
·
كثير من الأحيان
تتغير إعداد البائعين و المشترين من الوضع المتزن لتخلق " سوق بائعين " أو
" سوق مشترين " .
·
سوق العقار تحكمه العديد من القوانين و النظم للحكومات ( حتى
فى أغنى الدول الديمقراطية – كقوانين تحديد الإيجارات مثل كندا والولايات المتحدة
) .
·
لا يمكن نقل
العقارات .
·
للأسباب السابقة
اعلاه فأسعار العقارات يغالبها طابع التقلب .
العوامل المؤثرة على السوق العقاري وخواصه :-
1)
عدم القابلية لنقل
العقارات :
بالنظرا للعقارات
انها غير قابلة للنقل فان العقارات كسلعة تختلف اختلاف أساسي عن السلع الأخرى
القابلة للنقل و التى يؤثر امكانية بيعها على أسعار النقل فقط, أما فى حالة
العقارات فلأنها عدم تقبلها للنقل فان
اكبر و أهم العمل مؤثر على سعر العقارات هو الموقع , لأن الأرض لا يمكن توفيرها بحسب
العرض الكبير و لا يمكن نقلها من حيثية الطلب لضعفه كما ان الأرض لا يمكن تخزينها إلى
حين مراد استعمالها . وبائع العقار يمكن له عن طريق الإعلان إظهار خواص السلع, ولكن
الشئ الوحيد الذى لا يمكن له عملة هو نقل السلع .
2) المعلومات المتوفرة :-
على
المقيم البحث عن الكثير من المعلومات الخاصة بالاقتصاد و المناخ السياسي و الاجتماعي والتعداد وحالة البيئة لأي منطقة ومتوسط
الدخل لسكان المنطقة ليتمكن له عمل التحليل المناسب لسعر أى عقار بالمنطقة .
3)
التحليل للسوق :-
التحليل للسوق ان يشمل
البيانات السكانية ( كالتعداد ونوعية السكان وتوزيع الأعمار ومتوسط الدخل والتعليم
والزواج ) . ومن جهة اخرى يمكن
تحسين تحليل السوق بتقسيمه إلى أجزاء
ذات خواص محددة كمثال :-
-
رغبات الفرد من السكان
فى نوعية العقار ( سكن متوسط , سكن فاخر وكذلك الأنشطة المهنية والأنشطة الترفيهية
والخدمات التعليمية )
و بالطريق لمعرفة البيانات
عن السكان Demography يمكننا تقدير الطلب المحتمل على العقار و مستوى العقارات المطلوبة
و نوعية و حجم الخدمات المطلوبة لأي مكان او منطقة .
و يمكن ان نعتبر
دراسة " الطاقة الاستيعابية " Absorbing Capacity " لأي منطقة احدى الدراسات الهامة
لتحليل السوق, فهي الدراسة لعدد الوحدات السكنية و الغير سكنية التى يمكن شغلها فى
فترة زمنية معينة فى منطقة واحدة .. و المعروض الموجود لأي مكان او منطقة يوضع فى عين الاعتبار الاول فى ضوء الطلب المتاح
والثاني فى ضوء نسبة الأشغال و الفراغات المتوقعة مستقبلا والثالث هل هناك حاجة لبناء جديد أم لا؟
الظاهرة التي حدثت
فى الولايات المتحدة بالثمانينات :-
“ Over Building “
وافرزت منشات لم يتم
شغلها حتى التسعينات كمثال ماشابه المدن الجديدة الحديثة, حيث بني اكبر من الطلب
الذى يتحمله السوق نتيجة الضعف
للدراسات السكانية التى تحدد العرض و الطلب .
أستيعابية الطاقة لأي منطقة معينة يجب أن يكون جزء من دراسة
الجدوى للتحقق من احتمال نجاح أى مشروع جديد .
دراسة الجدوى لأي
مشروع جديد يجب ان الاهتمام والاحاطة بكل الظروف المستقبلية و التدخلات الحكومية
المؤثرة ايجابا وسلبا على المشروع مثل شق الطرق أو سن قوانين جديدة تؤثر على
الملكية العقارية أو إيجارات العقارات .... وهكذا .
4)
التمويل والتكلفة :-
تكلفة التمويل هو
الفوايد المدفوعة على القرض العقارى على هيئة فوائد أو ما شابه, بمعنى كلما ارتفع
تكلفة التمويل قل الطلب والعكس اصح , تكلفة التموي كما ان ل أحيانا الاعتماد على
توفير النقود واتزان العملة أمام
العملات الأجنبية و حجم الطلب على النقود Money Sapply وبالنتيجة المناخ الاقتصادي
العام . وهى عوامل تخرج عن نطاق السوق العقارى و لكنها لها التاثير فيه تأثير
اساسى .
أنواع القروض ومصادر
راس المال :-
التمويل القصير
الأجل : (مشاريع الإنشاء Construction Loan (
التمويل الطويل الأجل : Mortgage
التمويل وانواعه :-
إقراض Debt investors مشاركة Equity
investors
التمويل العقارى هو المديونية على مالك العقار (للممول) مقابل لقاء
تكلفة تمويل وضمان السداد لهذه المديونية و لذلك فبتغير سعر العقار يكون لصالح أو
ضد صاحب العقار فقط .
عناصر قيمة السلع :-
يوجد أربعة عناصر
تخلق قيمة لأي سلعة كمايلي :-
* الطلب على السلعة
: Demand بعبارة اخرى وجود مشترين للسلعة .
* الاستخدام للسلعة
: Utility وجود فائدة فى استخدام السلعة .
* الندرة للسلعة : Scarcity بشرط ان لا يكون هناك عرض كافى متوفر .
* القابلية لنقل ملكية
السلعة من شخص لأخر . Transferability
حينما تتوفر جميع
العناصر السابقة اعلاه تصبح للسلعة قيمة يمكن تقييمها وحسابها بالاضافة لكمية
النقود الواجب دفعها لنقل ملكية السلعة هى ثمن السلعة .
كثير من الأحيان
يوجد قواعد وقوانين للمنظمات الحكومية والمالية تتطلب قيمة العقار بخلاف التى
يستخدمها المشترين لنقل الملكية, وهى الأنواع المتعددة للقيمة التي تخدم الأهداف
التى تستخدم من اجلها مثل :-
Mortgage loan value , Book value , Value in
use , Cash value , Improved value , Assessd value, Insurable value , Appraised
value , Exchange value , Liquidation value , Investment value , Rental value ,
Salvage value , Depreciated value , Replacement value , Leased fee value ,
Leasehold value, Going – Concern value, Capitalized value.
التعريف سابق يستخدم
خاص كمثال :-
عندما يكون الاقتراض
بغرض الشراء يكون البحث عن Market value أو Depreciated cost
value أو Rental
value بحسب الطريقة المستخدمة للتقييم
المستخدم . وأما فى حالة وجود الضرائب العقارية فيكون
الحساب عن طريق Assessed value أو
العاءدات.
سعر السوق ؟ Market Price
التعريف – هو القيمة
التقديرية الأكثر احتمالا, والتى يمكن ان للعقار ان يرفعها فى سوق مفتوح و منافس
معرض لشكل ظروف السوق, بحيث يمكن ان
يتصرف كل من البائع والمشترى بمهارة وعلم بحالة السوق مع فرض ان السعر لاغير يتأثر
بشروط تمويل غير عادية .
بناء التعريف :-
( 1 ) المشترى
والبائع متحمسان لإتمام الصفقة .
( 2 ) كل من البائع
والمشتري على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .
( 3 ) اتمام العرض للعقار
بفترة مناسبة فى السوق .
( 4 ) يكون الدفع
نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل .
( 5 ) عدم تأثرالثمن
بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .
البيع والثمن :-
وهو الذى يتم به
البيع الفعلي وهو يمكن ان يختلف عن سعر السوق ( هبوط او صعود ) وكذلك يؤثر على هذا السعر رغبة المشتري او البائع فى إتمام الصفقة فى
فترة زمنية معينة قد تؤثر على القدرة لدى أيهما فى التفاوض ومن ناحية أخرى قد
يوافق البائع على البيع سريعا, بأعتبار الوقت هو مال - البيع السريع مع الخسارة لبعض
المال- .
الثمن المدفوع
(التكلفة) :-
هو الثمن المدفوع
للحصول على سلعة بمعنى تكلفتها للمشترى ثمن التكلفة إلى المشترى المعين, وقد لا
يكون مثيل لثمن التكلفة لشخص أخر - اختلاف ثمن الشراء باختلاف الأشخاص- , ثمن لتكلفة
للعقار هو ثمن شراء الأرض والبناء عليها و ليس بالضرورة ثمن بيعها .
القيمة الاستثمارية
:-
وهي قيمة العقار
لشخص معين بالنظر إلى الحالة المالية له والتدفقات النقدية لديه والوضع الضريبي أحيانا
لبعض المستثمرين يقتضى شراء استثمارات قد تؤدي للخسارة ماليا على المدى القريب
وبالتالي لاقيمة لها لمستثمر أخر, والخسارة العقارية أحيانا, تستخدم لمكسب استثماري
بعيد المدى .
قيمة العقارات والعوامل
المؤثرة :-
(1)
عوامل بيئية وطبيعية:-
كالمناخ , مكان العقار من حيث تواجد إخطار
طبيعية.
ويوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم تأثير البيئة
على العقارات .
(2)
العوامل الاقتصادية :-
أسعار العقارات ارتباطها بدورة الاقتصاد الرأسمالي
يدور فى موجات من الارتفاع والانخفاض
قد بدأت بحوالي سنه بعد الحرب العالمية
الأولى ووصلت إلى حوالي من 3 : 5 سنوات فى التسعينات اي بمعنى سعر العقارات
مرتبط بالاقتصاد صعوداً أو هبوطاً .
(3)
القوانين للحكومات :-
القوانين المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات
و تخصيص المناطق لها العلاقة المباشرة بأسعار العقارات .
(4)
الظروف الاجتماعية :-
كمتوسط الدخل للذوق العام أي الظروف
الديموجرافية ( سن الأفراد ) الوعي البيئي .
أسس التحديد للقيمة Value
Principles
ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟ ومن أين
تأتى القيمة ؟
(1)
التوقع :- Anticipation
الثمن للعقار متأثر
حتما بتوقع الأسعار
مستقبلا .
التوقع للأسعار قد يخل
باتزان العرض والطلب – التوقعات المرتبطة بنوعية العقار مثلا :-
-
غالبا الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر
الخدمات والمستوى الاجتماعي للمنطقة (كالمناطق السياحية بالمدن الحديثة) .
-
العقارات التجارية اعتمادها فى سعرها
على التوقع للسوق, لقدرة العقار على تحقيق الدخل لصاحبه .
-
العقارات يرتفع سعرها بصفة عامة على
المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . وتوقع ارتفاع السعر
سببه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( كالمعروض الثابت للطلب المتزايد )
.
-
يتوقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي
الجديدة و قبل الصدور للمخطط فى أحيان كثيرة, وهو ما يجعل
الاستثمار العقارى فيه نوع من المخاطر أحياناً .
وبعبارة اخرى, فان
العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر الربح أو
للحماية من الضرائب أو كخزين للقيمة المستقبلية .
(2)
الاتزان : Balance
كما معروف ان العقارات غير قابلة
للنقل, ومع ذلك تتأثر بقوانين العرض والطلب كأي سلعة ( كلما زاد الطلب أرتفع السعر والعكس الصحيح ) ان العناصر
الأربعة للإنتاج التى تحدد لسعر ما, تنطبق هنا وهى ( الادارة , الأرض , العمالة ,
رأس المال ) نبدأ بالأرض والتي يجب أن تستخدم فى أفضل استخدام ( أراضى لمختصين وهدم
للعمارات القصيرة ) إذا اتزنت العناصر الأخرى ونقصد بالاتزان هو (خليط عوامل
العمالة) , رأس المال والإدارة الذى بدوره ينتج عنه أن يكون الاستخدام
للأرض فى أفضل حالة لها .
(3)
التغير : Change
السوق العقارى كأي سوق أخر متعرض للتغير
بتأثير العوامل الطبيعية وغيرها ولهذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يبقى ثابت فى أي
منطقة. فيجب على الخبير بالتقييم التعرف و التوقع لتأثير التغيير الطاريء على حالة
السوق .
(4)
المنافسة Competition
مبدأ المنافسة بنائه على زيادة الطلب
على السلعة يرتفع سعرها, وقابلة لخلق ربح لأصحابها, فإن السوق يقوم بجلب سلع أخرى
مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة ويالتالي نقص الربح إلا في حالة ازدياد
الطلب .
قيمة العقار تتأثر بالمعروض حوله من
عقارات, ومماثلة للعقارات التجارية يكون اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة, فمكسب أي تاجر, ينتج عنه اجتذاب التجار الآخرين
للمنطقة, مما يخلق سوق عام ( مثل البزاز والصياغة...الخ ) أو قد ينتج عنه قلة
الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .
(5)
التوافق Conformity
توافق العقار مع المكان يكون اقرب إلى
التحقيق لسعر اكبر عقار فى حالة جيدة, وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً
مايرتفع السعر ما قد مرتفع بشرط إذا كانت
المنطقة معتنى بها .
(6)
المساهمة : Contribution بمعنى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) يكون التساوى
فقط بالمقدار المساهم لثمن العقار ( ليس ضروريا تكلفة الإضافة و إنما هو مقدار التأثير
على السعر ) .
(7)
العوامل الخارجية : Externalities قد يكون للعوامل
الخارجية تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار .
(8)
عوامل الإنتاج الأربعة : Factors of
Production نظرية التوزيع : هى التى تبنى عليها القيمة
للسلعة و هى ان قيمة السلعة تكون نابعة من العوامل الأربعة.
أ-
الأرض Land
ب-
العمالة Labor
ت-
رأس المال Capital
ث-
الإدارةManagement
يكون العائد على
العناصر مايلي :-
i.
عائدات رأس المال : -
الفائدة .
ii.
عائدات الاستعمال للعمالة : - المرتبات
iii.
عائدات الأرض : - الإيجار .
iv.
عائدات الإدارة : - الأرباح
.
(9)
الانحدار , النمو , الاتزان , إعادة
التأهيل :-
Growth , Equilibrium , Decline, & Revitalization :
مراحل العقار :-
i.
مرحلة النمو: والتحسين وهي المرحلة التي
تتميز بكثرة الطلب على العقار أو أي منطقة أو مكان ما .
ii.
مرحلة الاتزان: حينما يكون مرور
العقار تحت تغير بسيط .
iii.
الانحدار : حينها تتطلب العناية الفائقة
للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
iv.
الانتعاش : إعادة التأهيل أو إعادة
التنشيط , تحدث هذه المرحلة بتزايد الطلب فجأة على عقار قديم .
هذه المراحل تنطبق
على عقار أومكان او منطقة عقارية بأكملها .
(10)
الاستخدام الاعلى والافضل :-
يمكن ان يعتبر أهم العوامل فى تقييم الاراضى هو ( المعامل
الأعلى و الأفضل الاستخدام ) :
-Highest & best
use - و هو الاستخدام القانوني المسموح به الأكثر
احتمالاً للحدوث أى بمعنى الاستخدام الذى يمكن ان ينتج عنه أعلى دخل . وهذا
الاستخدام يكون ناشيء من تحليل الموقع و طبيعة المنطقة و نوعية البناء المسموح به
على الأرض . والدراسة الأعلى و أفضل
استخدام تكون متتمياتها كجزء من دراسة الجدوى .
احتمالات بناء الدراسة :-
·
بيع الموقع
الخالي بعد هدم العقار.
·
هدم العقار و
إعادة البناء بشكل حديث مختلف عن ما قبل الهدم .
·
إستخدامه
لغرض ( تحويله مبنى للسكنى الأدارى أو التجارى ) بعد اعادة التأهيل .
الاختبارات ( الاستخدام الأعلى و الأفضل ) :-
لكي نحدد الاستخدام الأعلى و الأفضل يجب توفر الاعتبارات الاتية :-
·
مسموح
قانوناً Legally Permitted
·
له جدوى
اقتصادية Economically
Feasible
·
يعطى أعلى
كفاءة Maximally Productive
·
ممكن فعلياً Physically Possible
(11)
قانون الزيادة أو الانخفاض للعائد :-
بعض التحسينات تعطى عائد يفوق تنفيذها,
والبعض الاخر لاتعطى . في العادة التحسينات بالبناء قد تصل لمرحلة ان الإضافة قد
لا تخلق القيمة للتعادل (الإضافة) وهى حالة قانون انخفاض العائد . اما بحالة الإضافة
التى تخلق عائد يفوقها فيقال هو قانون زيادة العائد .
(12)
الفرصة البديلة Opportunity
Cost
عندما نقوم بتقييم العقارات التجارية يجب
دراسة الفرص البديلة للاستخدامات المختلفة, وعلى المقيم عليه اختيار البدائل لسعر
الخصم Discount rate للتوصل للقيمة النهائية لرأس مال المتدفقات
النقدية .
(13)
مبدأ التعويض Substitution
ويمكن إستخدامه لتقييم البدائل لأي عقار,
بالمقارنة بالعقارات الأخرى والحذف والإضافة لفارق القيمة للأجزاء الغير متماثلة .
(14)
العرض و الطلب Supply
& Demand
من المباديء الشهيرة, مبدأ اقتصادي لتحديد
سعر السلعة, ويقوم بدوره على ارتفاع السعر بنقص العرض وازدياد الطلب والعكس هو الصحيح
و كما ان السعر الفعلي لاي لسلعة مبنى على اتزان العاملين .
الإنتاجية الفائضة : الفارق بين المصروفات
والدخل = الدخل – (رأس المال + الإدارة + الأرض + العمالة ) وهى معروفة فى الاقتصاد
بإيجار الأرض ( العائد ) أو Land rent
الطرق التفليدية للتقييم :- و هي تنقسم لثلاث طرق رئيسية وكما يلي :-
1- طريقة حساب التكلفة :-
واعتمادها على الحساب التالي :-
أ-
إحتساب قيمة الأرض
باستخدام تحليل – أعلى و أفضل استخدام – بشرط التوافق للشروط المستخدمة في التحليل
الوارد سابقاً .
ب-
احتساب
المنشات بطريقة التكاليف سواء كان بالحصر – وبخاصة للأعمال الغير مكتملة – أو بطريقة
المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة
حساب السعر للوحدة في البناء , والمعتمدة على النوعية للبناء و مستوى التشطيبات وكذلك
اجمالى مسطح المنشأ .
ت-
احتساب معامل
إهلاك للمنشأ واعتماده على العمر الفعال للمنشأ وليس العمر الاقتصادي للمنشأ فقط وهذا
المعامل يمكن ان يقسم لاهلاكات طبيعية منتجة من الاستخدام المعتاد (Physical
Deterioration ) – و هي بدورها يمكن
علاجها بتكلفة مقبولة واهلاكات فى الأداء التى يمكن قد تنتج من تغير احتياجات
المجتمع ( Functional Obsolescence ) وبدورها أيضا قابلة للعلاج, ولكن بتكلفة أعلى أو
اهلاكات نتيجة العوامل الخارجية (External
Obsolescence ) كتغير استخدام المنطقة –
نحو الأسوأ– و هذه بالغالب لا يمكن علاجها . و بإدخال المعاملات لهذه الاهلاكات
الثلاثة يمكننا احتساب قيمة المنشأ الحالية .
2- البيوع السابقة :-
اعتماد هذه
الطريقة بالأساس على أسعار السوق الحالية لبيع العقارات مماثلة للعقار .
موضع
التقييم ( العقارات المقارنه ) وحيث مستحيل إيجاد عقارين متماثلين تماماً. اذن
فيجب عمل التعديلات المناسبة على الأسعار للعقارات المقارنة, بخصم القيمة للبنود
التى تمثل هي الميزة للعقار المقارن, وإضافة (قيمة البنود) التى هي تمثل الميزة
لعقار التقييم وذلك لحساب قيمة العقار موضوعا للتقييم .
3- احتساب رأس مال الدخل :-
تنجح غالباً
هذه الطريقة فى تقييم العقارات التجارية واعتمادها على حساب القيمة الحالية لرأس المال
الصافى للتدفقات النقدية التى يرتفع سعر العقار خلال عمره الاقتصادي . وهذه
الطريقة تقتضي الإلمام بإيرادات ومصروفات واهلاكات العقار ومعدل السعر للخصم
المقبول على هذه النوعية من الاستثمارات لكي نتوصل لرأس مال التدفقات النقدية من خلال عمر العقار .
والمعروف
عدم تدفق هذه النتائج, وعلى الخبير للتقييم المفاضلة بينها للوصول إلى أفضل قيمة
تعبر عن الحالة للعقار .
النتيجة :-
كانت
المبادئ السابقة مفاتيح رئيسية لفهم - لماذا , ومتى , وكيف - تتحكم بعض العوامل فى
تحديد السعر للعقارات وبهذا تكون الأساس العلمي لتكوين الرأي حول قيمة العقار .
الأسس والخطوات لعملية التقييم :-
وهي تتلخص ادناه كما يلي :-
أ)
تحديد
الموضوع للتقييم :- و تكون شاملة التحديد
كـــ....
1- تحديد نوع الملكية للعقار المقيم .
2- الموقع , أقصد المباني الموجودة .
3- التحديد للقيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف
القيمة المطلوب تحديدها) .
4- تحديد الغرض من التقييم – و هذه تكون بالاتفاق بين
طالب التقييم والخبير.
5- تحديد التاريخ للتقييم .
6- تحديد أى من العوامل الخاصة تحد من قيمة التقييم :
وهذه المحددات هي لحماية المقيم وإطلاع او اشراك طالب التقرير عن العوامل المحددة
للتقييم .
من خلال المعلومات السابقة نحدد الطريقة
الأنسب لعمل التقييم, وفى كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط, بسبب تعذر
جمع المزيد من المعلومات .
ب) المعلومات المطلوبة وامكانية الحصول عليها :-
يتم تحديد
نوعية المعلومات المطلوبة بتحديد نوع التقييم والمناسبة لكل طريقة ويجب ان يكون المقيم ملما بكيفية الجمع للمعلومات
و مصادرها .
ت) جمع و
تسجيل و التحقق من المعلومات :-
يمكن تقسيم المعلومات إلى :-
ت-1 ) معلومات :-
البلد – الولاية اوالمحافظة – المدينة – المنطقة
المجاورة .
ت-2 ) معلومات العقار :- البناء -الموقع .
ت-3 ) معلومات طريقة التقييم :- طريقة البيع السابق . وطريقة رأسمال الدخل
والمصروفات. وطريقة التكلفة .
د )
استخدام العقار :-
لتحديد القوى
للسوق الضاغطة لاستغلال العقار بأفضلية الاستخدام (أكبر ربح فى استخدام العقار) . وهذا
التحليل يحتم مراعاة الموقع , من إبعاد قطعة الأرض , والنوعية ومسطح البناء , وبالاضافة
لجميع الخواص الطبيعية الأخرى, ولاننسى مدى ملائمة هذه الخواص لمقتضيات السوق, اي
بمعنى, هل يخدمنا أفضل وأحسن استخدام متطلبات السوق والتى توضحها مؤشرات السوق مثل
العرض و الطلب ؟
هـ ) قيمة الأرض التقديرية :-
بهذه
المرحلة نأخذ مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات المجاورة للموقع (غير الشاملة
للبناء) بمثيلاتها بالمواقع القريبة منها والتى لها أفضل وأحسن استخدام مماثل . فبناءاً
على ما سبق يستنتج تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم
والمواقع المقارنة . وبهذه المقارنة و بالحكم على أسعار المواقع المجاورة ينتج
تحديد سعر الأرض .
( تقييم الموقع ) ( Site valuation )
و ) تقدير القيمة بأحدى الطرق الثلاثة المعروفة :-
-
طريقة
المقارنة بالبيوع السابقة .
-
طريقة حساب
القيمة الرأسمالية للدخل .
-
طريقة
التكلفة .
ز ) النتائج السابقة :-
كما هو من
المعروف غالبا الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار .
يجب أن لايأخذ القيمة المتوسطة (المّقيم),
بل يجب إعطاء الثقل او الوزن الأكبر للطريقة التى تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق
الأخرى والتى تعكس أوسع وأكبر دقة لقيمة العقار .
ح ) التقييم والاعداد
يجب ان يحتوي
على المحددات التى وضع فى إطارها التقرير ( كقائمة بالشروط المحددة لصلاحية
التقرير و محددة, لدور المقيم, والظروف العامة التى رسم تحتها التقرير ) .
والهدف منه
لحماية المقيم أولا وثانيا, لتوضيح ملابسات التقرير للقارئ الكريم. كما يحتوى هذا التقرير
الشهادة من المقيم, لغرض التأكيد على الخطوات المتبعة لإعداد التقرير, و الغرض من ذلك
لصالح طالب التقرير, ولأحكام التوافق لتقارير التقييم المختلفة ولسهولة الحكم على
التقرير بطريقة موحدة .
الخطوات العملية للتقييم
الاول- تحديد المشاكل.
الثاني- الاختيار للبيانات المطلوبة و
تحديد المصدر كــــ..... بيانات عامة عن المنطقة - بيانات الموقع – بيانات عن
المبنى – بيانات عن تكاليف و حركة البيع بيانات الدخل و المصروفات
الثالث- التجميع أي التسجيل – التحقق من البيانات الضرورية:
|
بيانات عامة
الدولة
المنطقة
المدينة
الحى
|
بيانات تخصصية
موقع العقار
التحسينات
الإنشاءات
|
بيانات لكل طريقة تقييم
بيانات البيع
بيانات التكلفة
الدخل و بيانات المصاريف
|
الرابع- التحديد للأعلى و أفضل استخدام للموقع.
الخامس- قيمة الأرض التقديرية.
السادس- التقدير للقيمة بطريقة التقييم الثلاثة:
أ – حساب التكلفة . ب – مقارنة
البيع السابق. ج – حساب رأسمال الدخل.
السابع- استخدام التوفيق بين القيم المقدرة لغرض إعطاء
التقدير النهائى.
الثامن- الإعداد للتقرير مع تدوين القيمة التقديرية النهائية. حقوق النشر محفوظة
لدار المدينة العلمية.
Dr. Sajid
Sharif Atiyaسجاد الشمري
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق