شروط العقار بالتخصيص- ماهو العقار = الضَّيْعَةُ

ماهو -- العقار

بسم الله الرحمن الرحيم

{هُوَ أَنشَأَكُمْ مِنْ الأَرْضِ وَاسْتَعْمَرَكُمْ فِيهَا فَاسْتَغْفِرُوهُ ثُمَّ تُوبُوا إِلَيْهِ} هود61

الخدمات العقارية اسم عام يطلق على نشاط مزاولة مهنة ادارة الاستثمارات العقارية بكافه مجالاتها والتي سنتتطرق لها لاحقا.

ونبدأ بتوضيح معنى هذه التسمية بشرح كلمة – عقار- ؛ ورد بكتاب  القاموس المحيط والقابوس الوسيط

-         والعَقارُ‏:‏ الضَّيْعَةُ،

كالعُقْرَى، بالضم، ورَمْلَةٌ قُرْبَ الدَّهْناءِ، وأرضٌ لبَنِي ضَبَّةَ، وأرضٌ لِباهِلَةَ، وقَلْعَةٌ باليمن بِدِيارِ بَنِي قُشَيْرٍ، والصبْغُ الأَحْمَرُ، والنَّخْلُ، ومَتاعُ البيتِ، ونَضَدُه الذي لا يُبْتَذَلُ إلا في الأَعْيادِ ونحوِها، وقد يُضَمُّ، واليَبيسُ، وبالضم‏:‏ الخَمْرُ لِمُعَاقَرَتِها، أي‏:‏ لمُلازَمَتِها الدَّنَّ، أو لِعَقْرِها شارِبَها عن المَشْيِ، وضَرْبٌ من الثِّيابِ أحْمَرُ‏.‏ وككَتَّانٍ‏:‏ ما يُتَدَاوَى به من النباتِ أو أُصولِها، والشَّجَرُ،  كالعِقِّيرِ، كسِكِّيتٍ، وبالضم‏:‏ عُشْبَةٌ‏.‏

وعَقاراءُ والعَقاراءُ والعُقُورُ والعَواقِرُ‏:‏ مواضعُ‏.‏

وكزُبَيْرٍ‏:‏ د بِهَجَرَ على البَحْرِ ونَخْلٌ لِبَني ذُهْلٍ باليمامة، ونَخْلٌ لبَنِي عامِرٍ بها‏.‏ وكَمَسْكَنٍ‏:‏ وادٍ باليمن، منه أحمدُ بنُ جَعْفَرٍ شَيْخ مُسْلِمٍ‏.‏ ومُعَقِّرٌ البارِقِيُّ، كمحدِّثٍ‏:‏ شاعِرٌ‏.‏ وسَمَّوْا‏:‏ عَقَّاراً وعُقْرانَ، بالضم‏.‏

ونجد من هذا التعريف ان كلمة عقار المقصودة بمجال الخدمات العقارية - هي كلمة تطلق بمواضع كثيرة تشمل الأراضي والمزارع والقلاع والمساكن كما يشمل متاع البيت الذي لايتبدل الى بالاعياد.

- ماهو العقار

العقار هو كل شئ ثابت في مكانه ولا يمكن نقله دون تلف،أي الأراضي والمباني والأشجار التي تتصل بالأرض اتصال قرار. وتنقسم إلى نوعين: العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص.

العقار بطبيعته وهو ما سبق ذكره، أي الأشياء التي تتصل بالأرض اتصال قرار. ولا يعد عقاراً بالنسبة للأرض إلا ما هو جزء منها. ويترتب على ذلك أن الكنز ليس عقاراً رغم كونه مدفوناً في باطن الأرض.

- ما هو العقار ؟
العقارات هي الأرض بكل المنشآت و الآلات الملحقة بها بشكل دائم .


العقار بالتخصيص  :ويقصد به منقول يضعه صاحبه في عقار يملكه لخدمة هذا العقار واستغلاله.

شروط العقار بالتخصيص

1. أن يكون العقار والمنقول مملوكين لشخص واحد
2. أن يتم وضع المنقولات رصداً لخدمة العقار بإرادة المالك وليس رغماً عن إرادته (مثال: إذا استعار مستأجر مزرعة سيارة من مالك المزرعة ورصدها لخدمة العقار فإن السيارة في هذه الحالة لا تعد عقاراً بالتخصيص لأن الرصد هنا لم يكن بإرادة المالك).
3. أن يوضع المنقول لخدمة العقار وليس لخدمة صاحب العقار بصفة أساسية. (مثال: إذا اشترى مالك مزرعة سيارة لاستخدامه الشخصي وليس رصداً لخدمة العقار، فلا تعد السيارة عقاراً بالتخصيص).
4. أن يتم الرصد على سبيل الاستقرار. يترتب على هذا أن من يرصد منقولاً لخدمة عقار بصفة مؤقتة (أي لمدة زمنية محددة) فإن المنقول في هذه الحالة لا يعد عقاراً بالتخصيص.

اما كلمة "خدمات" هي كلمة مفردها خدمة ويقصد بها تقديم منفعه من خلال مجهود بدني او ذهني أو كليهما معا - بمعنى ان الخادم يقوم على تقديم عمله من خلال استعمال مجهوده البدني مثل العامل الذي يقوم بمجوهد بدني لصالح رب العمل ، او مجهود ذهني مثل الباحث والمفكر أو بدني وذهني مثل الموظف والمعلم...

ومن خلال المفهوم الاقتصادي نجد أن كل النشطة الاقتصادية تعتمد على انتاج وتسويق سلع او خدمات ولكل منها وسائله وطرقة الخاصه - ولاكن بمجال الخدمات يوجد بعض المعوقات التسويقية والتي من اهمها عدم وجود عنصر مادي ملموس نستطيع استغلاله تسويقيا بالتعريف بالمنتج من حيث الجودة والسعر.

اما المفهوم السوقي للخدمات العقاريه هو تقديم حزمة خدمات للعملاء بقصد تنمية ممتلكاتهم العقارية وتحقيق مردود مادي لهم مقابل اجر محدد ( عمولة او سمسرة ) لمقدم هذه الخدمة.

ما هي حزمة الخدمات العقارية؟

تشمل الخدمات العقارية عدة انشطة يقصد منها تنمية الممتلكات العقارية لغرض تحقيق ربح لصالح صاحب العقار - وهي:

الوساطة في بيع وشراء وتأجير العقارات :

في البدأ سنوضح بأننا سنستخدم مسمى "العقاري" للمكتب او الشخص الذي يعمل بمجال الخدمات العقارية ، ومسمى "العميل" للشخص المستفيد من خدمات العقاري.

تعتمد هذه الوساطة على قيام العقاري بتحقيق رغبة العميل في الاستفادة المادية القصوى من بيع او شراء او ايجار عقارة - مع تأمين العميل قانونيا ؛ بمعنى المحافظة على قانونية اي عقد يتم بواسطة العقاري بالشكل الذي يحمي كلا الطرفين المشاركين بالعقد.

كما تشمل مهمة العقاري تقديم المشورة للعميل بأي عمل استثماري يطلبه العميل بعقاره وتوجيهه لأفضل السبل لتحقيق ذلك ومساعدته على تحقيق ذلك.

وبسوق العقار - يقوم على هذه المهنة (الوساطة في بيع وشراء وتأجير العقارات) كل المكاتب والمؤسسات والشركات العقارية اضافة لبعض الافراد من لديهم بعض الخبرة بهذه السوق، ونصيحتي لكل العملاء ؛ عدم اللجوء لهؤلاء الافراد الذين لايملكون ترخيص بمزاولة المهنة - حتى انني ادعو بعدم اللجوء لأي مكتب او مؤسسة او شركة عقارية قبل التثبت من مصداقيتها مع عملائها لتجنب عمليات الغش او الاحتيال، كما انصح بأن يلجأ كل عميل لمستشار عقاري من معارفة او اصدقائة لمساعدته في اختيار العقاري المناسب ( الصادق الأمين) الذي يساعده على اتمام اعمالة العقارية بالشكل الذي يحقق له اعلى عائد مادي مع حفاظه على كامل حقوقه القانونية.

إدارة الاملاك :

في البدأ سنوضح بأننا سنستخدم مسمى "العقاري" للمكتب او الشخص الذي يعمل بمجال الخدمات العقارية ، ومسمى "العميل" للشخص المستفيد من خدمات العقاري.

تعتمد هذه الادارة على قيام العقاري بتحقيق رغبة العميل في الاستفادة المادية القصوى من عقارة - من خلال مجموعة عمليات تضمن تحقيق اعلى عائد مادي ممكن للعقار؛ وبهذا المجال (ادارة الاملاك) تنقسم ادارة العقار الى قسمين :

الأول/ استغلال العقار بالتأجير:

وفي هذه الحالة يكون العقار عبارة عن مجمع وحدات سكنية او مكتبية او سوق تجاري او مجمع سياحي سكني ، وتشمل عمليات ادارة العقار ما يلي:

+ الحرص على تشغيل العقار باستطاعته القصوى من خلال زيادة قدرته التنافسية.

+ الحرص على سلامة واستمرارية العقار من خلال الصيانة ووسائل السلامة اللازمة.

+ تحصيل الايجارات.

+ المتابعة القانونيه لكل مستحقات العقار.

الثاني/ بيع وشراء العقارات:

في هذه الحالة يكون للعميل عقارات عده وتكمن مصلحتة في بيع وشراء العقارات بغرض تحقيق ربح معقول من خلال هذه العملية، وتكون مهمة العقاري هنا هي إدارة هذه العملية (البيع والشراء) لصالح العميل بغرض تحقيق الربح المنشود.

التطوير العقاري:

في البدأ سنوضح بأننا سنستخدم مسمى "العقاري" للمكتب او الشخص الذي يعمل بمجال الخدمات العقارية ، ومسمى "العميل" للشخص المستفيد من خدمات العقاري.

يعتمد التطوير العقاري على قيام العقاري بتحقيق رغبة العميل في الاستفادة المادية القصوى من عقارة الذي يحتاج الى تطوير وتحسين بغرض زيادة المردود المادي له - وذلك من خلال مجموعة عمليات - التي تشمل:

+ في حالة الأراضي الخام : تكون مهمة العقاري في تطوير الأراضي الغير مؤهلة بغرض البيع، من خلال محو نقاط الضعف بها وتأهيل العقار للبيع بالتقسيم وادخال الخدمات العامة والسفلته، ومن ثم عمل السياسات والعمليات التسويقية اللازمة.

+ في حالة المشاريع القائمة: في هذه الحالة يكون العقار غير مجدي اقتصاديا فيلجأ العميل للعقاري لدراسة  العقار ووضع السياسات التسويقية اللازمة لتفعيل اقتصاديات العقار - وتدخل بهذه العملية دراسات للسوق ودراسة الهندسة القيمية بغرض تحديد اسباب فشل المشروع ووضع الاقتراحات والتوصيات اللازمة لتصحيح مسار المشروع.

+ في حالة البدأ بمشروع عقاري: بهذه الحالة يطرح العميل رغبته في انشاء مشروع استثماري عقاري ويكون دور العقاري بدراسة مقومات المشروع الاقتصادية التي تتم من خلال الخطوات التالية:

1- دراسة السوق بغرض تحديد حجم الطلب على المشروع وتحديد عناصر زيادة حجم الطلب.

2- الإشراف على عمل المخططات والمواصفات للمشروع.

3- التأكد من جودة التصاميم من خلال تطبيق مفاهيم الهندسة القيمية عليها من قبل مختصين اكفاء.

4- وضع السياسات التسويقية اللازمة.

الأرض الخام ::هــي أرض غـيـر مـطـورة وغـيـر مستغـلـة لا تحتـوي علـى خـدمـات البنـيـة التحتـيـة.

التطـويـر الـعـقـاري ::هو تنفيذ خدمات البنيـة التحتيـة للمشـروع العقـاري والتـي غالبا ما تكون ضمن الخدمات التالية ( صرف صحـي ، ميـاه ، كهرباء ، هاتف ، إنارة ، سفلتة شوارع ، رصف  الخ )ويؤثر توفر بعض أو كل خدمات البنية التحتية في سعر العقار.

 مخطط معتمد  ::هو قطعة الأرض التي أعتمد توزيعهـا إلـى قطع أراضي بعـد حسـم نسـب الخدمـات.

مخطط غير معتمد ::هو المخطط الذي لـم يعتمـد توزيعـه مـن قبـل الــجـــهـــات الـمــخــتــصــة.

 البلوك :: هو جزء من مخطط معتمد معلوم المساحـة يحـده مـن جهاتـه الأربـع شــوارع.

صك الملكية ::هو الوثيقة الرسمية التي تثبـت ملكيـة وبيانـات العقار ويختلـف مسمـاه لـدى بعـض الـدول.

المساهمات العقارية :: هـي مساحـة مـن الأرض الخـام تطـرح للاكتتـاب العـام على هيئة أسهـم مشاعـة تغطـي كامـل مساحـة المساهمـة حيث يتم تطويرها وتوزيعها إلـى قطـع صغيـرة بمساحـات مختلفة ومن ثم بيعها على الراغبيـن فـي تملـك تلـك القطـع سواء كانوا من المساهمين ( حملة الأسهـم ) أو العامـة عـن طريق المزاد العلني أو عن طريق تحديد سعـر مُسبـق للمتـر المربع ، وينطبق هذا التعريف على المساهمـات فـي مختلـف أنواع العقار مثل المجمعات السكنيـة أو التجاريـة .... الـخ.

دورة حياة المساهمـة ::هي المراحل التي تشمل عمر المساهمة بدءاً بمرحلة تملـك المشروع من قبل المؤسس ( مصدر الأسهم ) يليها استخراج التصاريح اللازمة لنوع التطوير ، طرح المساهمة للاكتتاب العام أو الخاص ( المغلق على فئة) ، تداول أسهم المساهمة أثناء فترة التطوير ، طرح المساهمة للبيع من خلال المـزاد العلني، الإفراغ للملاك ، التصفية وإعلان الأرباح وصرف حـــــقــــــوق الـمــســاهــمــيــن.

الأسهـم العقاريـة :: هي عبارة عن وثيقة تملك لمساحة محـددة مـن أرض مساهمة عقارية معينة تقاس بالمتر المربع ويتم تمليكهـا للمساهمين من قبل المصدّر (المالك الرئيسي للمساهمة).

 المصدِِّر ::هـو المالـك الرئيسـي للمساهمـة والمعلـن عـن رغبتـه فـي إصـدار وثائـق التمـلـك

السهم المشاع ::هو مساحة مـن أرض المساهمـة العقاريـة غيـر معلومـة بمـا فـي ذلـك المسـاحـة المقتـطـعـة لـلـخـدمـات الـعـامــة.

 السهم الصافي ::هو مـا يتبقـى مـن مساحـة السهـم المشـاع بعد حسم المساحة المقتطعة للخدمـات العامـة.

سعر الإصدار  ::هو سعـر السهـم الابتدائـي والمدفـوع لمصـدِّر الـسـهــم قــبــل بــــدء الــتــداول.

 الاكتتاب العام :: هو فتح باب القبول لاستـلام طلبـات الراغبيـن فـي تملك أسهم في مساهمة معينة يتـم طرحهـا للعامـة.

 الاكتتاب المغلق :: هو فتح باب القبـول لاستـلام طلبـات الراغبيـن فـي تملك حصـص أسهـم فـي مساهمـة معينـة يقتصـر طرحها علـى عـدد مـن المساهميـن يتـم اختيارهـم مــــن قــبــل مــالــك الـمـسـاهـمـة.

 تخصيص الأسهم  ::هو تمليك كمية محددة مـن الأسهـم لفـرد أو جهـة.

 التداول ::هو عمليات البيع والشـراء المنفـذة والتـي ينجـم عنها انتقال الملكية من شخص إلى شخـص أخـر.

 أمر بيع ::هو عرض بيع كمية أسهم محددة بسعـر محـدد.

أمر شراء ::هو طلب شراء كمية أسهم محـددة بسعـر محـدد.

متوسط سعر السهم :: هي قيمة آنية تحتسب وفقـا لمتوسـط قيمـة عمليـات الــبــيــع والـــشـــراء الـمـنــفــذة.
 نسبة التذبذب ::هو معدل التغيّـر المسمـوح بـه مـن قبـل نظـام التـداول علـى سعـر تـداول السهـم فـي فتـرة زمـــنـــيــــة مـــــحـــــددة.

نسبة التغّّيـر   :: هي الفرق بين سعر إصدار السهم وسعر التداول الحالي.

 مركز التداول:: هو مكان مخصص لإلتقاء الوسطاء بالمستثمرين لتنفيذ الصفقات.

 المزاد العلني  :: هو عرض أصل العيـن للبيـع علـى عـدد مـن المتنافسيـن في مكان وزمان محددين بغرض الحصول على أفضـل سعـر

 الإفراغ  ::هـو نقـل ملكيـة العقـار مـن طـرف إلـى طـرف أخـــر لـــدى جــهــات الاخـتـصــاص.

التطبيق  ::هو مصطلح محلي يطلـق علـى عمليـة استبـدال أسهم أحـد المساهميـن بالتراضـي بمـا يسـاوي قيمـة الأسهـم مـن عيـن تـلـك المساهـمـة.

التصفية:: هي عملية تهدف إلى معرفة قيمة السهـم النهائيـة بعد حسم جميع عناصر التكاليف استعـداداً لإعـلان الأربــاح وصــرف حـقـوق المساهـمـيـن

 الارتداد :: هو مساحة محددة من إجمالي الأرض لا يسمـح بالبنـاء عليهـا حسـب المخططـات المعتمـدة.

سعر السوم:: هو أعلى سعر عُرض على مالك العين ولم يتم قبوله بعـد.

السعي  مقابل الأتعاب :: هو نسبة مئوية متفاوتـة تدفـع للوسيـط العقـاري مـن قبـل الـمـشـتـري أو الـبـائــع حــســب الاتــفــاق

القيمة  :: مصطلح محلي يعني دفع أتعاب الوسيط من قبـل البائـع.

القيمة ( صافي :: مصطلح محلي يعني دفع أتعاب الوسيط من قبل المشتري.

الدوبلكس ::هـو عبـارة عـن وحـدة سكنيـة يتكـون بناءهـا مــن دوريـن متلاصقيـن مـع وحــدة سكنـيـة أخــرى.

التقبيل  ::هو مصطلح محلـي يعنـي التنـازل بيـن طرفيـن بالتراضي عـن الأصـول التـي لا تشمـل عيـن العـقـار شريـطـة موافـقـة مـالـك العـيـن

المقايضة العقارية ::هي مبادلة عقار مملـوك لطـرف بعقـار مملـوك لطـرف أخـر بالتـراضـي بـيـن الطرفـيـن.

الرهن العقاري ::هو حبس عين العقار لـدى طـرف أو جهـة أخـرى مقابل قرض أو دين أو خلافه لحيـن استيفـاء الديـن ومــن ثـــم فـــك الـعـيـن المـرهـونـة.

 القرض العقاري ::هو مبلغ مالي مدفوع بالأجل يتم سـداده فـي المستقبـل على أقساط متفق عليهـا بيـن المُقـرض والمقتـرض.

 إدارة الأمــلاك ::هي توفير خدمة إدارة الأملاك العقارية وتشمل عدة خدمـات أخرى مثل ( التأجير ، تحصيل الإيجارات ، الصيانة ... الخ ) تقدم هذه الخدمات نيابة عن مالك العقار من قبل طرف ثالـث مقـابـل أتـعـاب يتـفـق عليـهـا بـيـن الطـرفـيـن.

- ما هي الملكية العقارية ؟ الملكية العقارية تتضمن كل شيء في تعريف العقارات بالإضافة إلى الشق القانوني و أية حقوق أو إمتيازات مرتبطة بملكية العقار .

3- ما هي الملكية الشخصية ؟ الملكية الشخصية تتضمن أي ملكية يمكن نقلها .

4- ما هي الثوابت العقارية ؟ الثوابت العقارية هي شيء إضافي كان جزءاً من الأرض أو العقار
فارتبط بها و أصبح جزءاً من الملكية العقارية ، على سبيل المثال ..المطابخ و الحمامات الداخلية .

5- ما هو التسويق العقاري ؟ التسويق العقاري هو منظومة عمل يتم من خلالها الجمع بين الأطراف
( المشتري و البائع أو المالك و المستأجر ) في صفقة عقارية ( الوسيط العقاري )عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع و شراء و تأجير العقارات .

6- من هو السمسار ؟ السمسار هو الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول على عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول على رخصةمن أي جهة .

7- من هو الوسيط العقاري ؟الوسيط العقاري هو الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري
و الحصول على عمولة في مقابل ذلك ، و يكون لديه رخصة من الدائرة المعنية كشركة عوافي لمقاولات البناء أو كشركة عقارات دوت كوم الإماراتية .

8- ما هو التقييم العقاري ؟ التقييم هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات و تتم عن طريق
مقيّم عقاري .

9- ما هو التسعير العقاري ؟ التسعير هو عملية تقدير لسعر العقار و تتم عن طريق وسيط عقاري .

10- ما هو تعريف المستشار العقاري ؟ المستشار العقاري هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والإستشارات إلى الأفراد و الشركات بخصوص الشراء و الإستثمار في مجال العقارات .

11- ما هو المقصود بالتمويل ؟ التمويل عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية ، ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلى تمويل لشراء العقار الذي يرغب في إمتلاكه ، فيلجأ إلى بعض شركات التمويل العقارية أو إلى البنوك .

مصطلحات عقارية
العقار : " ما يملكه الانسان من الارض والمنشات وما عليها من البيوت والقصور والعمائر والشقق والدكاكين ومحطات الوقود ، والاستراحات ونحوها بأي سبب كان من اسباب الملك ، من إصاء أو شراء أو ورث "

ويوجد تعريف اخر للعقار أنه الوحدة الثابتة ذات الملكية الصريحة والموثقة والتي يغلب عليها صفة الارض المشاع ويفهم من التعريف ان العقار ما تم تملكه بصك شرعي باستطاعة مالكه ( ذو الاهلية المعتبرة شرعاً ) التصرف فيه بيعاً وشراء

فينقسم العقار الى فئتين :

الفئة الاولى : الانتفاع الفردي ، او الجماعي الخاص .

ومنها :

(1) الاراضي السكنية .

وهي تلك الاراضي التي تقام عليها المباني السكنية الخاصة أو الحكومية ويطلق على هذه الاراضي ا يضاً اراضي السكن النموذجية لانها غالباً ما تتعبع نظم تصميم محددة أو شبه محددة .

(2) الاراضي الاستثمارية :

وهي تلك الاراضي التي تقام عليها مباني أو مجمعات سكنية للايجار .

(3) الاراضي التجارية .

وهي الاراضي التي تقام عليها المكاتب والمحال والاسواق والمراكز التجارية بمختلف أنواعها وأحجامها .

(4) الاراضي الزراعية :

وهي الاراضي المستخدمة في الزراعة .

(5) الاراضي الصناعية :

وهي الاراضي التي تقام عليها المصانع بمختلف انواعها وأحجامها

(6) الاراضي الترفهية :

وهي الاراضي التي تقام عليها أماكن الترفيه والتسلية .

(7) الاراضي الخام :

- غير المخططة / أرض بمساحة كبيره لم يستقطع منها ما يخص المرافق العامة . - مخطط ومعتمدة / مشروطة بتنفيذ الخدمات (تخطيط أولى ) . - أرض خام مخططة وغير معتمدة / فكرة أولية وقد تكون غير قابلة للتنفيذ . - أرض خام مخططة ومعتمدة ومكتملة الشروط / جاهزة للاستخدام الحضري .

(8) خام مطور :

هي الارض أو المخطط الذي يتم تطويره من قبل المطور خصم نسبة المرافق والخدمات وهو عكس مفهم خام مطور صافي ( أي معد للبيع )

(9) الاراضي المطورة :

وهي الاراضي البيضاء المخططة والمزودة بالمرافق والخدمات الاساسية الاسفلت والانارة والصرف الصحي والهاتف وداخل النطاق العمراني .

(10) الاراضي المطورة جزئياً :

هو تطوير المخطط المستهدف تطويراً جزئياً مثل ربط المخطط بشوارع رئيسيه من غير تطوير المخطط تطويراً كلياً .

(11) أرض مقسمة :

أي الاراضي المعمول لها محضر تجزئة لدى البلدية بأطوال غير المخططة

1- الخدمات العقارية المختلفة
- الخدمات المتاحة في المجال العقاري

أ‌- التسويق العقاري:
هي منظومة عمل يقوم من خلالها الجمع بين الأطراف ( المشتري والبائع أو المالك والمستأجر ) في صفقة عقارية. ( الوسيط العقاري ) عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.

1- السمسار: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول علي رخصة من هيئة التمويل العقاري.
2- الوسيط العقاري : الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك. ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
3- الوسيط العقاري الممتاز: هو الوسيط العقاري بعد اجتيازة دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور ....... شهر علي حصولة علي ترخيص التسويق العقاري.

ب‌- التقييم والتسعير:
- التقييم: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات وتتم عن طريق مقيم عقاري بترخيص من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري شعبة المقيمين العقاريين.
- التسعير: هو عملية تقدير لسعر العقار وتتم عن طريق وسيط عقاري بترخيص من الهيئة العامة المعينة بشئون التمويل العقاري قسم الوسطاء العقاريين.
- المقيم العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بحد أقصي ...... جنية للعقار ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
- المقيم العقاري الممتاز: الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بدون حد أقصي ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري وبعد مرور...... شهر علي حصولة علي ترخيص التقييم العقاري.

ج- المستشار العقاري:
هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.

د- التعليم:
يتضمن تعليم أصول وقواعد وآداب مهنة التسويق العقاري.

ه- التمويل:
هو عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية . ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلي تمويل لشراء العقار الذي يرغب في امتلاكة. فيلجأ ون إلي بعض الوسطاء العقاريين الذي يعملون أيضا كوسطاء تمويل.

و- التنمية العقارية:
تقسيم الأراضي والبنية الأساسية وإضافة الطرق والمرافق.

ى- إدارة الأملاك:
هناك مستثمرون كثيرون يملكون مباني إدارية أو سكنية وقد لا يملكون الوقت أو الخبرة للاهتمام بالعمليات اليومية لهزة المباني لذلك يتم إسنادها إلي وسيط عقاري ممتاز.

1.2 – المنظمات المهنية:
- تنتمي لها عدة مؤسسات منتسبة.
- تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات.
- وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور.

1.3 – تصنيف العقارات:
قد تعمل شركة العقارات في واحدة أو كل من المجالات التالية:
- العقارات السكنية ( الشقق، المصايف، الفيلات. الخ)
- عقارات تجارية ( محلات البيع، المراكز التجارية ، المباني الإدارية، المسارح . الخ )
- العقارات الصناعية ( المصانع ، المخازن . الخ )
- العقارات الزراعية ( المزارع ، البساتين . الخ )
- عقارات الأغراض الخاصة ( المساجد ، الكنائس ، الأراضي الحكومية ، المستشفيات، المدارس. الخ )

2- الخواص المميزة للعقارات.

2.1 – الخواص الملموسة للعقارات:

أ‌- الثبات:-
حتى إذا تم استخراج الأملاح والمعادن والتربة من ألأرض أو العقار ، فإن الموقع الجغرافي للعقار يظل دائما كما هو . ويتضح ذلك من الأتي :
- موقع العقار عنصر رئيسي في تحديد قيمتة.
- تعتبر أسواق العقارات محلية. والخبراء العقاريين يجب أن يكونوا معتادين ودارسين للسوق في منطقتهم.
- الأراضي يمكن إدارتها وتحديد سعر تقريبي لها وفرض ضرائب عليها من قبل الحكومة.
- قيمة العقارات يمكن أن تتأثر بالسلب والإيجاب بحسب المنطقة التي يقع فيها العقار.

ب‌- المتانة أو الدوام:-
- لا يمكن تدمير الأراضي أو استهلاكها. وعلي الرغم أنة من الممكن تغيير مظهرها إلا أنها تظل قائمة.
- ويمكن إضافة التحسينات للأرض مثل مباني أو ما شابة ، والتي عادة ما يكون لديها مدة إهلاكية طويلة.
- ولأن الأرض دائمة فهي تعكس الآثار التالية علي السوق العقاري:-

استثمار العقارات مستقر نسبيا وطويل الأمد.

صعوبة انخفاض قيمتها في معظم الأحيان وذلك لعدم استهلاكها.

الأرض لا تتمتع بتأمين الملكية لأنها لا يمكن أن تدمر.

ج- عدم التجانس وتفرد العقارات:-
لا يوجد عقار مثل الأخر فالمادة والشكل والحجم والتربة والمعادن مختلفين. حتى إذا بدا عقاران متشابهان في كل النواحي فسوف يكون دائما مختلفين بسبب مواقعهما الجغرافية الفريدة.

لهذا السبب يجب أن يعمل محترفو صناعة العقارات بجد وأمانة لملائمة الملكيات أو العقارات بمشتريين مناسبين.

لان كل عقار مختلف عن الآخر يأخذ المشترون وقتا طويلا لاختيار وشراء العقار المناسب لهم.

- نقطة أخري تثبت عدم التجانس أو تفرد العقارات:
أن المحاكم لن تسمح للبائع باستبدال عقار بعقار أخر ( لاختلافهما عن بعضهما البعض ) وذلك في حالة الإخلال بالعقد.
2.2 – الخصائص الاقتصادية للعقارات

أ .الندرة:-
تعني أن عدد العقارات محدود . فنتيجة لذلك إذا وجد طلب قوي في منطقة. ستزداد قيمة العقارات. ومالك عقار في منطقة مرغوبة جدا سيكون عندة ميزة احتكار تقريبا

ب .التعديل:-
بإمكان التعديلات التي تحدث في العقار أن تغير من قيمتة أما بالإيجاب أو بالسلب.

ج. الثبات
يعني أن الاستثمار في العقارات هو استثمار طويل المدى. هذا أولي بسبب الخصائص الطبيعية التي تتضمن الثبات وعدم التدمير. ولأن الأرض ثابتة فالاستثمار في الملكية يصبح ثابتا أيضا. فالاستثمار العقاري شبة ثابت فلا يمكن نقل العقار من مكان إلي آخر إذا أصبح السوق مناسبا في مكان أخر. وأيضا لان الصفقات العقارية معقدة وتتطلب مبالغ كبيرة من المال.

د.الموضع المفضل:-

وهو يعتبر الخاصية الاقتصادية الأكثر أهمية لصناعات العقارات:-

المشترون المتوقعون لغقار ما سيعطون أهمية كبري لموقع العقار ومحيطة وبناءا علية سوف يحددون المبلغ الذي يبغون دفعة في هذا العقار.

التفضيل للمناطق المعينة التي تقابل حاجة المشتري تؤثر علي المبلغ الذي يرغب في دفعة في هذا العقار. علي سبيل المثال عائلة تبحث عن بيت ووجدت منطقة بها مدارس ومطاعم ومعدل الجريمة منخفض فيقررون أن هذا العقار مناسب لهم ويدفعون المبلغ المطلوب فية.
3- سوق العقارات

3.1 – خصائص سوق العقارات:-

أ‌- العرض والطلب والسعر:

يزيد السعر عندما يزيد الطلب ويقل العرض.

يقل السعر عندما ينقص الطلب ويزيد العرض.

يستقر السعر عندما يقابل العرض للطلب.

ت‌- السوق المحلية:-
بسبب خاصية ثبات العقارات وعدم القدرة علي نقلها، يعتبر سوق العقارات محلي جدا ومحدد بحدود جغرافية. والأسواق قد تختلف بين المدن أو حتى بين الأحياء المختلفة لنفس المدينة وبسبب هذا كل سوق محلية يجب أن ينظر إليها بشكل منفصل.

ث‌- نوعية العقارات:-
قد تتواجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة . ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار. ومثال علي ذلك ( وجود مبني سكني في منطقة تجارية أو صناعية أو العكس ) .

د – التغير في السوق العقاري:-
نظرا لعدم إمكانية نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولان عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة فان التغير في السوق العقاري يكون بطيئا.

3.2 –العوامل المؤثرة في سوق العرض العقاري:

أ‌- القوي العاملة ومواد البناء

توافر القوي العاملة *سعر وتكلفة القوي العاملة

توافر مواد البناء * سعر وتكلفة مواد البناء

ت‌- الضوابط الحكومية والمالية
- التغير في الضرائب العقارية:

a. العوائد
b. ضرائب الربح من ناتج بيع العقار
c. التسجيل
d. الإعفاءات الضريبية
- التغير في الشروط المساحية للبناء.
- برامج الإسكان المدعمة من الحكومة.
- قيمة الفائدة البنكية.

3.3 – العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي العقارات:

تتطابق العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي جميع السلع بصفة عامة ولكن يتأثر السوق العقاري أكثر بالناحية المحلية أكثر من أي سلعة أخري وذلك لخاصية الثبات.

أ‌- التعداد السكني:
- كلما زاد التعداد السكاني كلما زاد الطلب علي العقارات.
- التغيير في الشكل الديموغرافي يتغير معة الطلب علي العقارات بالسلب أو الإيجاب.
- التغيير الديموغرافي ليس فقط في عدد السكان ولكن أيضا في السن وحجم العائلة وما لة من تأثير علي نوعية العقار.

ب‌- معدل البطالة ومستوي المرتبات:
معدل البطالة ومستوي المرتبات لة تأثير مباشر علي قدرة المستهلك علي شراء العقارات يوجد هناك صلة مباشرة بين الاستقرار المادي وعملية بيع وشراء العقارات. قد يفضل بعض الناس تأجيل عملية الشراء لحين استقرار وضعهم الوظيفي أو قد يضطر أن يبيع العقار في حالة فقدانة للوظيفة والانتقال إلي مكان اقل في القيمة. بعض الناس قد يفضلون الإيجار بدلا من الشراء لحين الاستقرار الوظيفي وزيادة المرتب.

ث‌- معدل الإشغال/ معدل النسي الغير مستغلة
معدل الأشغال: هو نسبة العقارات المستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق

معدل العقارات الغير مستغلة: هو نسبة العقارات الغير مستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق.

يعتبر معدل العقارات الغير مستغلة معيار علي حجم الطلب علي السوق العقاري وقد يختلف في نفس المدينة حسب نوع العقار: مثال علي ذلك:
معدل العقارات الغير مستغلة السكني لمدينة ما 5 %
معدل العقارات الغير مستغلة التجاري لمدينة ما 10 %
معدل العقارات الغير مستغلة الصناعي لمدينة ما 3 %

4- بعض التعاريف العقارية :-

أ‌- العقارات:
الأرض بكل المنشآت والالات الملحقة بها بشكل دائم.

ب – الملكية العقارية :
يتضمن كل شيء في تعريف العقارات بالإضافة إلي الشق القانوني وأية حقوق أو امتيازات مرتبطة بملكية العقار.

ج – الملكية الشخصية:
تتضمن أي ملكية يمكن نقلها

د – الثوابت العقارية:
هو شيء إضافي كان جزءا من الأرض أو العقار فأرتبط بها وأصبح جزء من الملكية العقارية. علي سبيل المثال ، المطابخ والحمامات الداخلية.

ه – تحديد الثوابت العقارية:
- وجود عقد بين الأطراف لتحديد الملكية المستقبلية بعد إتمام عملية البيع
- إذا لم يكن هناك عقد بين الأطراف، فيجب علي المحكمة أن تقرر نية الأطراف. علي سبيل المثال، يجب علي البائع أن يضع إشارة من شأنها توضيح الأشياء التي تباع مع العقار.

-طريقة الارتباط: في حالة إذا كانت إزالة تلك الجزئية من العقار تلحق أضرار دائمة إلي العقار، في هذة الحالة سيعتبر هذا الجزء من الثوابت العقارية. والحمد لله رب العالمين

   dr. Sajid Sharif Atiya  سجاد الشمري 

sajidshamre@hotmail.com